Многие граждане России считают, что квартиру можно подарить на словах, и этого вполне достаточно. Они не вдаются в юридические тонкости процесса оформления дарственной, а в результате впросак попадают и сам наивный даритель, и одариваемый человек.

Высококвалифицированный юрист предостерегает граждан, что договор дарения следует оформлять по всем правилам, иначе документ будет признан недействительным. Дарение недвижимости на словах приравнивается лишь к слабому обещанию, так как даже намерение подарить жильё должно быть зафиксировано в документе.

Какие сведения должен включать правомочный документ

Когда оформляется дарственная на квартиру, в документе обязательно должны присутствовать такие сведения.

1. Предмет договора.
2. Адрес.
3. Квадратура жилая и нежилая.
4. Количество комнат.
5. Этаж.
6. Момент передачи недвижимости.
7. Прочие важные характеристики, подтверждающие, что передаётся в дар именно этот объект.

Если предмет дарения определяется неточно, дарственная будет безоговорочно признана недействительной. Очень важно правильно обозначить личности одариваемого гражданина и дарителя, ведь впоследствии могут предъявить претензии однофамильцы и даже субъекты с такими же именами и отчествами, как и у одариваемого лица. Просто инициалы ставить не следует.

Лучше сразу обоим участникам договора дарения указать свои паспортные данные и адреса проживания на момент подписания документа. Выявление любых расхождений с документами, подтверждающими право гражданина на обладание недвижимостью или его личность, а также фиксация ошибок, допущенных при составлении дарственной, влечёт за собой отказ от признания документа действительным.

Должна присутствовать дата передачи дара. Считается, что именно с этого момента имущество дарителя фактически переходит в собственность другому лицу.

Если в договоре дарения присутствуют какие-то особые условия или требования, предъявляемые к одариваемому, тогда документ будет признан недействительным. Дело в том, что дарение – акт безвозмездный. То есть одна сторона без всяких условий передаёт собственное имущество в дар другой стороне. Если же присутствуют условия, тогда такой документ договором дарения признан не будет (п. 1 ст. 572 ГК РФ). Эту сделку посчитают притворной, так как она завуалировала другую сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Нужно ли заверять дарственную в нотариальной конторе

Обращаться к нотариусу не обязательно. Достаточно обратиться к грамотному юристу, чтобы он предоставил образец дарственного договора. В этом образце содержатся все существенные пункты, но можно вставить дополнительные. Главное, это чтобы новые условия не противоречили российскому законодательству.

Обязательным условием подтверждения правомочности дарственной является государственная регистрация документа. Решением этого вопроса должен заниматься получатель дара.

Момент вступления в силу дарственной на квартиру

Как только даритель подпишет документ, тут же одариваемое лицо получает возможность принять подарок.

Однако собственником новый обладатель жилплощади становится только после регистрации всех документов в Росреестре, то есть после получения выписки из ЕГРН, подтверждающей его права.

Предоставление квартиры в дар после кончины дарителя

Многие граждане оформляют договор дарения с тем условием, что квартира будет передана новому правообладателю только после смерти прежнего хозяина. Причины задержки с регистрацией волеизъявления могут быть разные, обычно эти препятствия указывают в дарственной.

1. Желание доживать до смертного конца в этой квартире.
2. Производимый ремонт.
3. Неопределённость некоторых обстоятельств, в том числе семейных.
4. Ранее заключенный договор аренды, обременения иного рода.

То есть в дар квартира передаётся в будущем, и тогда документ указывает только на намерение, так что может не считаться полноценным.

Опытному адвокату, к которому обращаются встревоженные одариваемые лица после смерти прежнего правообладателя, после приходится подтверждать в суде существенность обещания, используя другие документы.

Само по себе намерение условного дарителя нельзя считать его окончательным волеизъявлением. Ведь если бы он действительно желал передать квартиру конкретному лицу (семье, организации), тогда или оформил бы дарственную в должном виде, или составил бы завещание.

Пока дарственная не прошла государственную регистрацию, хозяином квартиры остаётся прежний правообладатель. А для гос. регистрации должны подать в Росреестр свои документы оба заинтересованных лица. Если этого сделано не было, тогда трудно подтвердить действительность намерения обладателя жилья.

И всё же обещание дарения имеет вес (п. 2 ст. 572 ГК РФ), только его следует правильно оформить и зарегистрировать. Однако этот документ признаётся правомочным лишь при жизни дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Значение обещания

Допустим, правообладатель умирает. С этого момента он перестаёт выступать в роли хозяина квартиры, способного делать подарки. Его правоспособность теряется. Более он не может распоряжаться имуществом. Право распоряжаться переходит к наследникам. Дальше уже они самостоятельно решают, нужно ли им исполнять прошлое намерение наследодателя.

Вряд ли будет иметь силу завещательное возложение, в котором прямо указывается на обязанность наследника передать квартиру в собственность другому лицу (ст. 1139 ГК РФ). Если одним из пунктов документа становится завещательный отказ, тогда недовольный наследник воспользуется пунктом 4 ст. 1137 ГК РФ и через 3 года выдворит "одаренного" чужака из своей квартиры.

В случае, когда гражданин, обещающий подарить свою квартиру, не желает доводить начатое до конца и даже не составляет завещания, имущество целиком переходит к наследникам в порядке очереди.

Налогообложение подарка

Здесь следует учитывать несколько нюансов.

1. Сам факт дарения – это не повод облагать участников договора налогами.
2. Одариваемый получает имущественную выгоду, которую можно причислить к доходу.
3. НК РФ устанавливает 13-процентный налог на доход. Если же подарок достался нерезиденту, тогда 30 %. Учитывается кадастровая стоимость квартиры.
4. Налоги придётся платить любому одариваемому лицу. Только близкие родственники этого налога не платят, так как они всё равно стали бы правообладателями квартиры по завещанию или без завещания. Ведь тогда бы они налогов однозначно не платили.

Однако близкое родство придётся подтверждать. Это может быть:

• свидетельство о рождении;
• документы об усыновлении;
• свидетельство о браке;
• решение суда о причислении означенного лица к перечню близких родственников.

Другие платежи

Во-первых, придётся оплатить услуги нотариуса, если даритель и одариваемый решили упрочить соглашение и обезопасить документ от случайной порчи или исчезновения до его регистрации.

Во-вторых, нужно будет оплатить регистрацию в Росреестре.

В-третьих, услуги адвоката на этом этапе переоформления имущества оказываются крайне востребованными. Ведь любая ошибка, допущенная при оформлении документа, может аннулировать спорное волеизъявление гражданина или привести к долгим судебным разбирательствам.

Также адвокат еще на начальном этапе оформления дарственной определит правомочность хозяина жилой недвижимости. Ведь квартира может:

• изначально не принадлежать этому человеку;
• принадлежать, но только не полностью (долевое владение);
• быть подаренной, завещанной, проданной, перешедшей к нему вместе с обязанностью предоставить обязательную долю другому лицу (пожилой даритель или инвалид запутался, забыл, не смог точно выразить своего действительного волеизъявления, не учёл особенностей смены правообладателей).

Опять же, собственник квартиры вправе оформить дарственную только в том случае, если недвижимость принадлежит именно ему. Предоставлять в дар можно исключительно что-то своё, причём только при жизни. Дарить чужое нельзя.

Если одна и та же квартира вписана и в дарственную, и в завещание, тогда приоритетом обладает дарственная. После ее оформления хозяином жилья становится новый правообладатель, а текст завещания можно менять хоть каждый день и вписывать в него что угодно, даже то, чем не обладаешь. Юридических последствий такие пункты в завещательном документе иметь не будут, но они могут перессорить родственников и внести путаницу в распределение долей.

Выгоднее купить квартиру или получить в дар?

Отчуждать и приобретать жильё можно разными методами. Для нового правообладателя главными условиями заключения такой сделки становятся ее надёжность и выгода.

1. Договор дарения, оформляемый близкими родственниками, с точки зрения финансовых вложений более выгоден. Налогом он не облагается.
2. Если совершается купля-продажа квартиры, которая пребывала в собственности последнего правообладателя менее 3-х лет, сделка облагается налогом. Здесь придётся платить налог даже близким родственникам.
3. В обоих случаях потребуется произвести гос. регистрацию. Особых различий в форме этих договоров нет.
4. Обе сделки можно оспорить. Добиться в суде расторжения договора крайне сложно, для этого следует заручиться содействием серьёзного адвоката. Обычно причинами расторжения сделок становятся выявление того, что:
   • куплена квартира с существенными недостатками, которые проявились только со временем;
   • продавец или даритель оказались лицами недееспособными;
   • участник сделки был введён в заблуждение (п. 2 ст. 179 ГК РФ);
   • квартира была фактически отобрана у законного правообладателя (применялись угроза, шантаж, сила, о чём указано в п. 1 той же статьи), однако сперва подтвердить преступные действия "покупателя" или "одариваемого" для верности следует в уголовном процессе, хотя можно и сразу подать гражданский иск с конкретным требованием расторгнуть договор;
   • права на квартиру были утеряны под воздействием кабальных обстоятельств (п. 3);
   • одариваемое лицо уже в статусе хозяина квартиры начало портить имущество, которым очень дорожил даритель и всегда выражал желание, чтобы оно находилось в подобающем состоянии (п. 2 ст. 578 ГК РФ).

Опытный юрист считает, что договор дарения, заключённый между близкой роднёй, всё же более приемлем. При этом у дарителя, разочаровавшегося в родственнике, появляется больше шансов "отвоевать" квартиру обратно, так что получатель ценного подарка может выразить недовольство этим способом передачи имущества. Очень часто именно другие близкие родственники выступают инициаторами развития таких противостояний.

Легко ли отсудить подаренную квартиру обратно?

Обстоятельство первое. Обычно поводом для признания дарственной недействительным документом становится недееспособность правообладателя, предоставившего кому-то столь ценный подарок.

К примеру, принять дар с чувством "глубочайшей благодарности" могут социальный работник или медик, постоянно следящий за состоянием больного (покинутого родственниками) или сумасбродного гражданина. Также одариваемым лицом может оказаться лукавый сосед, стремящийся казаться сердобольным, или представитель религиозной секты.

Компетентный адвокат, выступающий на стороне встревоженных родственников, поможет подготовить заявление в суд. Основания для отмены дарственной должны быть изложены чётко, ясно, а главное – убедительно. Обстоятельства, вызывающие тревогу, должны подтверждаться доказательствами.

В случае, если недееспособность дарителя подтвердится, договор будет аннулирован. Но судья может и не удовлетворить иск. Тогда подаётся апелляция.

Обстоятельство второе. Человека вынудили подписать дарственную. То есть это действие не было его добровольным волеизъявлением, а являлось последствие принуждения или обмана.

В судебной практике высококвалифицированного адвоката такие случаи встречались очень часто.

Лучших результатов удавалось достигать, если сторона по делу (пострадавший даритель или его родственники)нанимала адвоката в статусе полноценного представителя своих интересов.

1. Заводилось уголовное дело против бандитов или аферистов.
2. По требованию пострадавшей стороны на квартиру накладывался арест до завершения судебного разбирательства.
3. По завершении уголовного процесса или в ходе последующего гражданского судебного разбирательства квартира передавалась пострадавшему хозяину.
4. Преступники несли наказание.

Обстоятельство третье. Та ситуация, когда дарителя вводят в заблуждение, не всегда становится поводом для признания договора дарения недействительным.

К примеру, к гражданину явился субъект с заверением, что он его сын. На эмоциях гражданин подписал дарственную и передал аферисту свою квартиру. После оказалось, что это абсолютно чужой человек.

Если удастся подтвердить, что обманщик действовал умышленно, права этого субъекта будут аннулированы, его же ожидает уголовный суд (ст. 159 УК РФ). Но он может заявить, что сам заблуждался, а даритель передал ему квартиру вовсе не потому, что новоявленный "родственник" может быть его сыном. Квартира была передана без всяких родственных условностей, как духовно близкому человеку.

Здесь изначально нужно было привлекать грамотного правоведа. Ведь если вписать в договор дарения, что квартира передаётся именно сыну, а это родство не подтверждено документально (даритель решил, что можно сэкономить, не оформляя лишних документов на усыновление и не заказывая экспертизу ДНК), тогда у других родственников появляется возможность оспорить документ в той его части, где указывается неподтверждённая родственная связь (отец и сын).

А если не вписать слово "сын", тогда квартира предназначается именно этому человеку. Дальше уже не имеет значения, сын он или нет. Этим положением часто пользуются аферисты, которые прикидываются близкими родственниками.

Обстоятельство четвёртое. Близкие люди только после смерти наследодателя узнают, что квартиру (свою долю в ней) он подарил чужому человеку или отдалённому родственнику.

Задействованный адвокат, результативно защищая интересы нанимателей, будет стремиться выявить истинные причины такого поведения дарителя. Если будет найдена хоть какая-то зацепка (подтвердятся умственная недееспособность или сильная физическая слабость гражданина в период оформления договора дарения, обман, угрозы), тогда дарственную удастся признать недействительным документом.

Обстоятельство пятое. Наследника признали недостойным, он был лишён своей части наследства и по завещанию, и в порядке очереди. Но оказалось, что еще раньше этот гражданин получить часть имущества покойного по условиям дарственной.

Даже если этого человека признают недостойным наследником, на него невозможно будет навесить ярлык "недостойного получателя дара", так как подарки предоставляются безо всяких условий.

К тому же этот человек стал правообладателем квартиры или части этого жилого помещения еще при жизни дарителя. Если не будет доказано, что именно в этот период новоявленный хозяин совершил какие-то незаконные действия, направленные против будущего дарителя или близких ему людей, тогда законность приобретения имущество этим правообладателем оспорить будет невозможно. Противоправные поступки, совершённые им впоследствии, к дело не относятся, так как они были совершены уже законным правообладателем квартиры.

Обстоятельство шестое. Родственники доказали, что сделкой дарения был "прикрыт" договор купли-продажи. Это не означает, что одариваемое лицо просто покается и уплатит налоги, штрафы.

Следку признают недействительной. Значит, договор дарения будет отменён. Назначается реституция в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Обстоятельство седьмое. Прежний правообладатель дорожит обстановкой в квартире и считает, что жилое помещение должно всегда выглядеть именно так.

Возможно, в этом помещении бывали знаменитости. Но новый правообладатель решил сделать в квартире капитальный ремонт: стереть "пыль прошлого", заменить мебель, заняться глобальной перестройкой комнат и фасада.

В этом случае бывший владелец квартиры имеет основание добиваться отмены дарственной. Заказывая объёмное юридическое сопровождения, гражданину удаётся подтвердить, что он изначально не приветствовал какие-либо перестройки в квартире, и одариваемое лицо соглашалось с его позицией.

И подтвердить, и оспорить договор дарения удастся только в случаен, если воспользоваться качественным юридическим сопровождением.

Но если привлечь серьёзного юриста-консультанта еще на стадии оформления документов, тогда, возможно, после не придётся пользоваться услугами адвоката.

Компетентный специалист в области имущественного права вместе с заинтересованными лицами сядет за стол переговоров и чётко обозначит позицию своего клиента. Она будет подтверждаться законами и здравым смыслом. В результате наниматель обретёт максимальную выгоду и уверенность в завтрашнем дне.